每一个时期，当中国社会阵势发生变化的时辰，地皮轨制与此一阶段的社会阵势的变革能源和主义是高度关联的。这是地皮问题之是以伏击的原因方位。

纵不雅中国自20世纪以来资历的社会要紧转型，社会阵势从农业社会发展为工业社会，又发展为城乡中国社会，地皮轨制随之也发生着要紧变革，即从农业社会阵势下的地皮轨制变成了工业社会阵势下的地皮轨制，进而在快速城市化时期进一步转型，跟着如今迈入城乡中国社会，城市化率接近70%，城市化发展走向城乡交融，合乎社会变革的需要，地皮轨制例必又将发生进一步的变革。

中国正迈入城乡交融阶段

伴跟着工业化的发展，中国进入快速城市化阶段，城乡经济阵势具有明显的单向城市化特征，主要弘扬为东说念主口、地皮、成本等成分从乡村向城市单向流动。

第一，巨量农村东说念主口快速向城市地区移动。2000~2023年，中国常住东说念主口城市化率从36.22%提高到66.16%，每年有高出2000万东说念主从乡村流入城市。在城乡二元体制下，中国出现常住东说念主口城市化率比户籍东说念主口城市化率高17.86个百分点的风光。

第二，开导用地彭胀聚合用于城市地区。2001~2023年，宇宙城市建成区面积共加多了40473.37夙昔公里，年均净增7.66%。主要城市彭胀明显，直辖市、省会城市、地级市建成区面历年均增长率分别为8.28%、11.98%、7.25%。

第三，成本执续从乡村向城市单向流动。地皮出让收入和地皮典质融资成为城市基础方法开导资金的主要起原。2003~2021年，地皮出让成交款从3432.45亿元加多到76243.45亿元，地皮出让成交款占城市政府财政收入的比重达到68.64%。

发达国度城市化发展至城市化率超70％的熟谙阶段后，城乡空间开阔出现交融风光，经济阵势出现城乡交融阵势。凭据发达国度素养，城乡交融阵势典型特征包括：

第一，城乡空间内形成城乡结合体。跟着城市化的深切，城乡规模开动暗昧，乡村、小城镇、郊区、中心城区之间出现明显的交融风光，形成城乡结合体。在城乡结合体内，“城市”和“乡村”是内含于结合体的两个点，城乡交织处的基础方法、地皮运用、空间盘算呈现交融发展态势。

第二，东说念主口开动向郊区和乡村流动。城市不再是东说念主口移动独一指标地，城市郊区和农村地区成为东说念主口移动的新主义，居住在郊区，通勤进入城市是大都市生活的常态。城郊和农村的天然环境、地皮资源和相对便宜的房价勾引东说念主口迁入。城乡关系滚动带动乡村经济契机加多，为流入乡村的东说念主口提供饱和的服务契机。城乡基础方法在城乡结合体形成经过中冉冉杀青交融，加速城乡东说念主口双向流动。

第三，城乡经济互相依存。城乡产业结构互异放松，乡村产业非农化、种种化趋势明显，郊区和乡村经济行为占国民经济比重提高。城乡收入差距放松，住户生流水平差距放松，农村住户生活舒心度和主不雅幸福感接近致使高出城市住户。

第四，城乡均成为东说念主们生活、分娩神色的空间。乡村不再仅仅为农业社会和工业社会时期为城市提供食物，还成为有别于城市的一种生活神色和居住神色的供给方，致使是经济行为时事。城乡是两个对等的空间，仅仅功能上的互异。

地皮轨制应合乎城乡交融阵势

城乡结合体意味着，城乡之间不再是以往乡村供给城市分娩成分、城市供给乡村分娩生活用品的单向流动神色，而是双向流动，也意味着城乡互相依赖。分娩成分在城乡间双向流动，经济、社会也在互动，这就要从单向城市化念念维向城乡交融念念维滚动。

但在城乡二分念念维下，东说念主们合计发展工业要在城市，跟着工业化和城市化的进展，农村东说念主口不断涌进城市，并在城市工业和服务业行业服务，进而完成当代转型和东说念主们收入的提高，以及生活的改善。农村东说念主只好在城市服务，时代开脱吃力。这种城乡二分念念维下，城市和工业处于主导地位，农业和乡村处于附属地位。不对等的城乡关系带来了地皮轨制的安排偏向于城市，乡村和农业为城市和工业服务，乃至有的乡村凋零、隐藏。城乡关系濒临城乡失衡问题。

在行将进入城乡交融阵势节点上，中国常住东说念主口城镇化率与户籍东说念主口城镇化率差距仍然达到18%操纵。城乡收入差距仍然偏高，天然中国城乡收入比已降至2.39，然而，与东亚发达经济体的1.4还有较大差距。

都市圈经济集聚和放射时代弱，带动作用有限；地级市乖张彭胀，产业发展时代不及；县城的城乡要害功能缺失，县域城镇化率比宇宙总体城镇化率低快要20个百分点。乡村“东说念主-地-业-村”系统性失衡，村庄东说念主口外流；地皮碎屑化风光突显，地皮再建树成本高而使用后果低，屋基地使用无序；农业结构单一，缺少有竞争力的产业，种粮成本提高但收益下跌，农业分娩率偏低；村庄数目执续缩减，村庄发展缺少能源与活力。

咱们一直从建构的念念路来磋商轨制安排。在农业社会阵势下，地皮轨制主淌若围绕着东说念主地关系作念出轨制安排，以分拨地皮职权，提高地皮运用后果，分拨地皮利益，有地者占有地皮剩余守护农业社会的运转，并以通盘者和耕种家之间的利益均衡，保执地皮纪律的相识。

其后，为快速建构当代国度，鼓吹大限度工业化，改变原本的小农通盘制为集体通盘制，重构了农业社会下的地皮轨制、地皮职权、地皮利益分拨，在城市现实地皮国有制，在农村现实地皮集体通盘制，保证农村地皮剩余对城市工业化的撑执，并以低工资低食物价钱闲隙工业化时期的成本累积。

迈入大限度城市化阶段后，为闲隙城市彭胀的需要，在原有的地皮轨制基础上又推出了征地轨制，以廉价征地轨制来保证政府高效征网罗体地皮为国有效地，撑执种种产业的发展，并把地皮级差收益留置在城市。而乡村产业基本只好“种地”一种。

中国传统乡村的产业结构从来是多元化的。因为中国传统农业结构如果单一，农民必吃力，因为小限度的农业撑执不了一家的生活和生活。费孝通的《乡土中国》讲，农业是保生活，工副业保生活，农民相识的小康的生活是靠这两个撑执的。那么，东说念主一定要市民化，东说念主地关系一定要重构，东说念主地关系重构以后形成地皮的限度化，屯子的截止聚合，形成中国将来的乡村阵势。

“十五五”期间，为促进城乡交融阵势的构建，必须鼓吹城乡关系从失衡转向交融，城乡阵势从不结合转向结合。其中，促进城乡交融阵势下地皮轨制变革，是关乎中国经济动能退换和经济发展可执续性的要紧议题。

从江浙粤看城乡交融发展与乡村振兴

江苏是中国城乡交融发展最佳的地区之一。其中，宁锡常接合片区2019年入选国度城乡交融发展考验区，通过城乡产业协同发展、建立集体磋商性开导用地入市轨制等神色推动城乡交融。

2023年，苏州4个县级市昆山、张家港、常熟、太仓GDP分别达到5140.60亿元、3365.80亿元、2800.16亿元、1734.94亿元，分别位列宇宙百强县榜单的第1、3、4、6名。2023年其市区GDP总量占全市比重仅为47%。

苏州提倡“全域一体化”发展，提倡 “大苏州念念维”，其底气来自县域统筹协同发展的城乡结合体构建。

浙江亦然县域经济十分发达的地区，千亿县就达到28个。浙江把一些经济实力强的“镇”行动小城市发展。2023年，浙江省农村住户东说念主均可垄断收入达到了4.03万元，结合39年位居宇宙各省区第一，城乡住户收入比由2003年的2.43：1，放松到1.86：1。

广东就形成了极度明显的“两级”发展态势。一级是珠三角地区，一级曲直珠三角地区。广东多数地级市城镇住户收入低于宇宙水平。仅广州、珠海、惠州、佛山、东莞、中山是城乡收入“双高”。2022年县级经济在广东地区只占了12%操纵，县域一产占比高，实体经济和财政孝敬方面都偏弱。

对比江浙粤三地的上述情况，江苏和浙江城乡交融之路是一个历史天然发展的经过，亦然调动绽开之初，两地依托历史积淀，以“苏南模式”“温州模式”领先杀青州里与城市并行工业化的得手典范。

鼓吹合乎城乡交融的地皮轨制变革

在城乡交融景况下，城乡功能发生要紧变化，城乡远隔的二元阵势变成城乡结合体，城市不再是单一具备社会经济属性的空间，城乡都是伏击分娩生活空间，各有平安的价值，乡村也就不再是“雕零的”“被褪色”的。郊区和乡村对地皮的需求加多，不仅是大批的各人服务用地，还有服务于郊区和乡村生活神色的新业态所需用地，而这些地皮的使用神色不同于城市，更个性化、更低密度。

还要看到，跟着城乡交融，村里东说念主想走出去，城里东说念主想走进来，杀青各自对好意思好生活的向往，农民和屋基地的关系需要有新的建树。原本那种支执城市工业化和城市化的歪斜性地皮轨制例必要发生变革，让成分能在城乡之间流动，让东说念主们的生活神色能在城乡之间目田退换，让各人服务大约供给到乡村，以服务于新的经济社会阵势需求，要害是集体地皮的级差地租要大约服务于乡村。

这就条款一是表面上必须要杀青范式退换，从城乡二分念念维滚动为城乡交融念念维。推动构建一体化的城乡交融体系和都市圈体系，将县城、州里、农村纳入城乡结合体联总盘算体系，在地皮运用体系、各人方法干涉体系等体系构建经过中醉心城乡一体化开导，以推动城乡结合体阵势的构建。

二是要重构“大都市－县－镇－村”的城市体系。中心城市进一步提高空间和东说念主口集聚度；次中心城市强化各人服务功能，承载新增东说念主口城市化；县城形成城乡交融的主要要害；专科化州里地区隆起经济功能，补皆基础方法和各人服务短板，成为城市体系的伏击节点；推动农村一二三产交融发展和种种新业态发展；乡村地区成为城乡结合体的一环，勾引城市成分下乡。

三是要推动乡村系统的重构。在保护农民的市民职权和财产职权基础上，推动以成分重组升级为中枢的农业产业转换，形成一县一业的产业体系。通过地皮轨制调动提高单元地皮的酬谢，提高农业分娩率，形成包括基地、分娩体系、加工体系、运载体系和市集体系等方法的成体系的农业产业链。

四是要推动城乡成分双向流动和城乡绽开。完善成分市集化建树调动，鼓吹从集体开导用地入市到合资的地皮职权体系、地皮利益分拨体系和盘算体系的开导，鼓吹成分下乡、创造价值。鼓吹城乡职权绽开，乡村向外界绽开乡村职权，城市向农民绽开城市职权，加多入城农二代的城市职权。

构建一体化的城乡交融体系和都市圈体系，必须突破原本的城乡二元地皮轨制瞎想，走向城乡交融的地皮轨制瞎想。

具体来说，要改变以行政区画和城市等第来建树地皮轨制的安排，变成城乡结合体的地皮资源建树。都市圈中的每个城乡结合体的节点，从村庄到城市，都按照功能来定位需求，建树地皮。另外，城市和郊区之间的地皮资源再建树要发生变化，给郊区更大的地皮发展权，包括给住宅、新的各人方法和新产业以更大的地皮资源建树。突破原本以行政区画作念地皮建树的作念法，合乎城乡交融的不同阵势对地皮建树的条款。

要调动现行征地轨制，对征地赔偿应该奏凯通过地皮市集，按市集价钱、市集用途来赔偿，即改按原用途为按市集价钱赐与赔偿。还要突破工业园区用地“圈内圈外”的分裂，突破征用为“圈内”工业园区地皮供应神色，“圈外”地皮不得行动工业用地的作念法，应该“圈内圈外”地皮职权一致。构建城乡合资的地皮市集，中枢是地皮职权的市麇集资，集体和国有地皮的职权要对等，地皮价值的杀青神色职权对等。不管国有地皮仍是集体地皮，均按照功能来运用地皮，不再按通盘制来进行地皮的再建树。

终末是乡村系统的地皮轨制的重构，将来的乡村应该是村庄截止聚合，乡村地皮要改变碎屑化建树，要建立东说念主地分离的地皮轨制。在保证每一个农民对地皮承包职权历久化的基础上，让耕种权和使用权市集化。目下的农村地皮东说念主格化了，村民与承包地和屋基地绑缚在一皆，变成了乡村地皮碎屑化的问题，农地在乡村难以限度化使用。如果将乡村截止聚合以后，屋基地、承包地、开导用地就不错限度化。

（作家系中国东说念主民大学经济学院老练）

第一财经获授权转载自微信公众号“中国金融四十东说念主论坛”。

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刘守英

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